Was der Mietvertrag zuerst klären muss
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Betriebskosten, die ein Vermieter auf Mieter umlegen kann. Dafür genügt jedoch nicht der Hinweis, dass sie „auf den Mieter umgelegt“ werde. Im Vertrag sollte erkennbar sein, welche Betriebskosten gemeint sind und nach welchem Maßstab die Grundsteuer verteilt wird.
Die Wohnfläche als Auffangregel
Fehlt eine abweichende Regelung, ist die Wohnfläche die maßgebliche Auffangregel. Der Kostenanteil richtet sich dann nach dem Verhältnis der Wohnfläche der gemieteten Wohnung zur insgesamt anzusetzenden Wohnfläche. Wo lässt sich der eigene Jahresbetrag vorab grob einordnen? https://grundsteuer-hebesaetze.de/ bietet dafür eine kostenfreie Orientierung.
Wohnfläche ist nicht automatisch die Steuer des Hauses
Der Verteilerschlüssel verteilt eine bereits festgesetzte Grundsteuer lediglich innerhalb des Abrechnungsobjekts. Er verändert weder den Grundsteuerbescheid noch den Betrag, den der Eigentümer der Gemeinde schuldet. Bei einem Mehrfamilienhaus wird deshalb nicht einfach die gesamte Steuer jedem Haushalt gleich berechnet. Eine größere Wohnung trägt nach der Wohnflächenregel einen größeren Anteil; die Zahl der Bewohner spielt grundsätzlich keine Rolle. Entscheidend ist, welche Flächen der Vertrag und die Abrechnung dem Gebäude oder der Wirtschaftseinheit zuordnen. Unklare Angaben können problematisch werden, wenn mehrere Häuser, Gebäudeteile oder unterschiedlich genutzte Flächen zusammen abgerechnet werden.
Eine andere Vereinbarung ist möglich
Vermieter und Mieter dürfen im Mietvertrag einen anderen Verteilerschlüssel vereinbaren, sofern die Vereinbarung verständlich und wirksam formuliert ist. Möglich ist etwa eine Zuordnung nach Einheiten oder ein ausdrücklich festgelegter Anteil für die einzelne Wohnung. Eine pauschale Klausel, die ohne nähere Erklärung sämtliche Kosten nach Belieben des Vermieters verteilt, schafft dagegen Unsicherheit. Auch eine spätere einseitige Änderung des Maßstabs ist nicht schon deshalb zulässig, weil sich die Steuer oder die Eigentumsverhältnisse verändert haben. Bei einem neuen Vertrag, einer Vertragsänderung oder einer Nachtragsvereinbarung sollte daher klar zwischen dem Umlagegrund und dem eigentlichen Verteilerschlüssel unterschieden werden.
Was in der Betriebskostenabrechnung zusammenpassen muss
In der Abrechnung müssen die angesetzte Grundsteuer, der verwendete Zeitraum und der angewandte Schlüssel nachvollziehbar zusammenpassen. Der Vermieter darf nicht im einen Jahr die Wohnfläche und im nächsten Jahr ohne erkennbare Grundlage die Zahl der Wohnungen verwenden. Ebenso darf die Fläche nicht nur bei einzelnen Kostenarten anders angesetzt werden, wenn der Vertrag dafür keinen Grund nennt. Der Mieter ist nicht Adressat des Grundsteuerbescheids und kann dessen Bewertung deshalb nicht selbst gegenüber dem Finanzamt ändern. Geht es um die Umlage, liegt der erste Klärungspunkt beim Vermieter; geht es um die Festsetzung, sind Finanzamt oder Gemeinde zuständig.
Typische Streitpunkte im Vertrag
Besonders häufig entstehen Missverständnisse, wenn die Vertragsklausel nur von „Grundsteuer“ spricht, ohne den Maßstab zu nennen, oder wenn ein Eigentümer die Aufteilung aus seiner Gemeinschaftsabrechnung unverändert in die Mietabrechnung übernimmt. Prüfen lässt sich zunächst, ob die Klausel, die Wohnfläche und die abgerechnete Einheit zusammenpassen:
- Ist die Grundsteuer ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenposition genannt?
- Gilt die Wohnfläche oder ein klar benannter anderer Schlüssel?
- Bezieht sich die Abrechnung auf das richtige Gebäude oder die richtige Eigentumswohnung?
- Wurde der Maßstab während des Mietverhältnisses ohne erkennbare Vereinbarung gewechselt?
- Stammen Zeitraum und Betrag aus dem passenden kommunalen Bescheid?
Bleibt danach unklar, ob der Vertrag eine abweichende Vereinbarung trägt, sollten Vermieter und Mieter die Unterlagen gemeinsam ordnen und bei Bedarf einen Mieter- oder Eigentümerverein beziehungsweise eine Steuerberatung einbeziehen. Das gilt besonders bei gemischt genutzten Gebäuden, mehreren Mietverträgen oder einer Eigentumswohnung mit gesonderter Festsetzung.